EN CAS D’ACQUISITION

Frais de mutation lors de l’acquisition d’un bien immobilier

Enregistrement, conservation foncière, hypothèque, notaire, timbres…

L’ensemble des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier sont à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.

Pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation, commercial ou professionnel, les frais de mutation sont les suivants :

- Avant l'entrée en vigueur de la loi de finances 2017, l'acquisition des terrains était soumise, en matière de droits d'enregistrement, aux taux suivants :

- un taux de 6% pour l'acquisition des terrains;

- un taux réduit de 4%, pour l'acquisition de terrains réservés à la réalisation d'opérations de lotissement ou de construction, sous les conditions ci-après :

S'engager à réaliser lesdites opérations dans un délai maximum de 7 ans à compter de la date d'acquisition ;

Fournir un cautionnement bancaire ou consentir une hypothèque au profit de l'Etat en garantie du paiement de droits complémentaires, de la pénalité et des majorations, qui seraient dus en cas de non-respect de l'engagement.

Désormais, dans le cadre de la loi de finances 2017, il faut noter la suppression de l'engagement de 7 ans et l'unification les droits d'enregistrement applicables aux acquisitions des terrains, en prévoyant un nouveau taux de 5% quelle que soit l'affectation des dits terrains : la revente en l'état, la construction ou le lotissement. A compter du 1er janvier 2018, l'acquisition de terrains nus pour la construction d'hôtels est exonérée de droits d'enregistrements mais assortie d'un engagement de réaliser l'investissement dans un délai de 6 ans  à compter de la date d'acquisition.

Ainsi, à compter du 12 juin 2017, sont soumis au taux de 5%, les actes et conventions portant acquisition, à titre onéreux ou gratuit, tout type de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies, immatriculés ou non immatriculés, ou de droits réels portant sur de tels terrains. Ceci vaut également pour les donations de terrains qui sont soumises à un droit d'enregistrement de 5%, à l'exception de celle faites entre ascendants et descendants qui sont soumises au taux de 1.5%.

A noter qu'à compter du 1er janvier 2018, une cession à titre gratuit réalisée par la personne assurant la Kafala (adoption) à son enfant adoptif est également soumise au taux d'enregistrement de 1,5%, alors qu'avant cette date il était de 5%.

Pour l'acquisition d'un logement social dont le prix n’excède pas 250.000 DH ou d'un "logement à 140.000 DH", les droits d’enregistrement sont soumis au taux réduit de 3% à condition que l'acquéreur justifie qu'il n'est pas propriétaire d'un autre bien en pleine propriété au Maroc.

A noter, que le droit d’enregistrement est de 1,5% dans le cas de donations faites en ligne directe et entre époux, frères et sœurs, ascendants et descendants.

-  Frais d’inscription à la Conservation Foncière de 1,5% sur le prix d’acquisition + Droit fixe (par propriété) 100 DH

-  Frais d’inscription hypothécaire d’environ 1% sur le montant du crédit (si crédit contracté)

Jusqu'à 250.000 DHS : 0,5%

De 250.001 DHS à 5.000.000 DHS: 1,5%

Au-delà de 5.000.000 DHS : 0,5%

Droit fixe (par propriété) 100 DH

-  Frais de notaire entre 0,5% et 1,5% sur le prix d’acquisition, dépendamment de la nature et de la complexité de la transaction, avec un minimum de 2.500 DH + TVA 10 %

-  Frais divers (timbres, expéditions…) : 1.000 à 3.000 DH par dossier

En 2016, la Direction Générale des Impôts (DGI) et l’Ordre national des Notaires via une plateforme baptisée "Tawtik", ont entrepris la dématérialisation par voie électronique de la procédure d’enregistrement. En phase pilote à Rabat, il est prévu de l’étendre aux autres villes du royaume.

Cette dématérialisation permet ainsi de réduire le délai d’enregistrement à 48 heures. A terme, le système intégré de taxation développé par la DGI sera capable de prendre en charge toutes les formalités fiscales relatives aux transactions immobilières.

L’attestation fiscale (Quitus) n’est plus un préalable à la rédaction des actes de ventes

Par mesure d’assouplissement, la Loi de Finances 2016 a modifié l’article 139- IV du Code général des impôts, interdisant aux adouls, notaires ou toute personne exerçant des fonctions notariales, d’établir un acte de vente en l’absence d’un quitus fiscal. Cette interdiction a été retirée.

Montant des frais de courtage immobilier

Au Maroc, hormis les agents immobiliers non patentés : les « semsaras », dont la commission de courtage est aléatoire et non-déclarée, il existe des agents immobiliers qui exercent légalement en ayant pignon sur rue. Ils sont parfois membre de réseaux internationaux d’agences immobilières et assistent lors de l’achat ou de la vente les investisseurs. Dans ce cas, les frais d’agence sont généralement de:

5% + TVA 20% à répartir comme suit :

2,5% H.T à la charge du vendeur

2,5% H.T à la charge de l’acquéreur

A noter que ce taux de 2,5% n’est pas fixe et qu’il est négociable selon la nature, le montant, voire la complexité de la transaction.

En cas de recouvrement de loyers pour compte de tiers, prévoir un prélèvement de 10% HT sur les loyers recouvrés. En cas de cession de "pas de porte" prévoir également une commission de 10% HT. En cas de location, compter un mois de loyer à la charge du bailleur et un mois de loyer à la charge du locataire. En cas de location saisonnière (courte durée), pour 3 mois, compter 25% H.T du loyer mensuel. Pour 6 mois, compter 50% H.T du loyer mensuel. Pour 1 an, compter 1 mois H.T du loyer mensuel en guise de commission. Tous ces taux sont donnés à titre indicatif et peuvent donc varier.

Impôts et taxes dont il faut s’acquitter en tant que propriétaire d’un logement

La taxe d’habitation. Exigible annuellement, la taxe d’habitation (TH) est établie par voie de rôle, au nom du propriétaire ou de l’usufruitier. Elle s’applique aux biens immobiliers occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire, ou mis gratuitement par lesdits propriétaires à la disposition de leur conjoint, ascendants ou descendants à titre d’habitation. La TH s’applique à l’intérieur des périmètres des communes urbaines et leurs zones périphériques.

La TH est assise sur la valeur locative (VL) du bien immobilier en question par voie de comparaison par la commission de recensement de l’Administration fiscale. Elle est fixée d’après la moyenne des loyers pratiqués pour les habitations similaires situées dans le même quartier.

Barème de la taxe d’habitation

N.B : La valeur locative est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2%.

La taxe des services communaux. Exigible annuellement, elle s’applique aux personnes soumises à la taxe professionnelle et à la taxe d’habitation, y compris les personnes bénéficiant d’exonération dans le cadre desdites taxes. Elle s’applique aux biens immobiliers et les constructions de toute nature.

L’assiette de la taxe : la base d’imposition est la même que celle des biens soumis à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle.

En ce qui concerne les biens non soumis à la taxe d’habitation, la taxe des services communaux s’applique sur le montant global des loyers lorsque lesdits biens sont donnés en location ou sur leur valeur locative lorsqu’ils sont mis gratuitement à la disposition de tiers. Laquelle valeur locative est déterminée par les services du cadastre.

Barème de la taxe des services communaux

Taux de 10.5% pour les biens situés dans le périmètre des communes urbaines, des centres délimités, des stations estivales, hivernales et thermales.

Taux de 6,5% pour les biens situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Sanctions en cas de défaut de déclaration de la taxe d'habitation et de la taxe des services communaux

En plus des majorations auxquelles sont passibles les  redevables qui ne respectent  pas leurs obligations déclaratives en matière fiscale, d’autres sanctions sont prévues en matière de recouvrement  de la taxe d’habitation.

En d’autres termes : Si  vous  procédez  au  paiement  de  la  taxe d’habitation  après  la  date  de  son  exigibilité, vous êtes passibles aux sanctions suivantes :

• la pénalité de 10% ;

• la majoration de 5% pour le premier mois de retard ;

• la  majoration  de  0,50%  par  mois  ou  fraction de mois supplémentaire.

N.B : La valeur locative est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2%.

EN CAS DE CESSION

IMPORTANT : A compter du 1er janvier 2018, en cas de cession d'un bien acquis par voie d'héritage, le prix d'acquisition à considérer est soit la valeur vénale du bien en question, au jour du décès du défunt, inscrite sur l'inventaire dressé par le héritiers; soit, à défaut, la valeur vénale du bien en question, au jour du décès du défunt, qui est déclarée par le contribuable.

Exemple de calcul :

Un appartement a été acquis par un contribuable en 1990 pour un montant de 200.000 DHS

(prix d’acquisition). En 2018, l’héritier a procédé à la cession à titre onéreux dudit appartement moyennant un prix de 700.000 DHS.

Il est supposé que la valeur vénale de l’appartement acquis par voie d’héritage, au jour du décès du  défunt  en 2002, est de 320.000 DHS (valeur supposée conforme à celle des postes similaires et par conséquent non susceptible de régularisation).

Calcul du profit imposable

Prix d’acquisition à considérer: la valeur vénale de l’appartement soit : 320.000 DHS

Actualisation du prix d’acquisition 320.000 x 1, 276 = 408.320,00 DHS

N.B : il est supposé que le cœfficient  pour l’année 2018 par rapport à 2002 est de: 1,276

Frais d’acquisition de l’appartement actualisé (montant forfaitaire) :

408.320 X 15%= 61.248 DHS

TOTAL = 469.568 DHS

Profit taxable : 700 000 – 469.568= 230.440 DHS

Calcul de l'impôt

Montant des droits 230.440 x 20% = 46.088 DHS

Minimum à percevoir : 700 000 x 3% = 21 000 DHS

Montant de l’impôt à payer lors de la déclaration est de : 46.088 DHS

Une personne physique étrangère résidente ou non-résidente au Maroc, au même titre que les MRE et leurs compatriotes du Maroc, sont redevables de l’impôt sur le revenu exclusivement au Maroc lors de la cession d’un bien immobilier situé au Maroc.

En prenant l'exemple d'une personne physique française non-résidente au Maroc, l’éventuelle plus-value de cession ne sera pas prise en compte pour la détermination du taux effectif de l’Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) en France, que le bien ait été mis en location ou non.

Détermination de la plus-value nette imposable

La détermination de la taxe sur le profit immobilier (TPI) se fait sur la base du coût de cession minoré du coût d’acquisition, soit :

(Prix de cession + frais de cession) – (prix d’acquisition + frais d’acquisition équivalent à 15% forfaitaire non justifiés ou bien, plus que 15% si dûment justifié par factures) + dépenses d’investissement et intérêts payés en rémunération du prêt)

Chaque élément du coût d’acquisition fait l’objet d’une réévaluation annuelle, par application d’un coefficient fixé par arrêté du ministère des Finances en fonction de l’année où l’acquisition a été réalisée.

Le profit ainsi déterminé en cas de cession d'un terrain ou d'une construction, est soumis à l’impôt sur le revenu au taux de 20%, avec cependant une cotisation minimale de 3% sur le prix de cession.

Revente d'un bien, absence de profit et imposition

Toute cession est imposable (sauf cas particuliers, voir chapitre « Exonérations, déductions et abattements fiscaux »). Qu’elle dégage ou non un profit, une cession donne lieu à la perception d’un montant d’impôt minimum égal à 3% du prix de cession, lorsque le montant de l’impôt calculé au taux de 20% lui est inférieur.

En financement participatif, dans le cadre d'un contrat "Mourabaha" ou d'un contrat "Ijara Mountahia bi-tamlik", le profit est déterminé par la différence entre:

Le prix de cession augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissements dument justifiées ainsi que des intérêts de prêts contractés pour l'achat du logement cédé ou bien la rémunération convenue d'avance dans le cadre d'un contrat "Mourabaha" ou le montant de la marge locative défini dans le cadre du contrat "Ijara Mountahia bi-tamlik".

Étape de la déclaration de vente

La déclaration relative à la TPI doit être déposée par le cédant, auprès des services de l’Administration fiscale dépendant de votre bien, dans un délai de 30 jours suivant la date de cession. Le paiement de la TPI doit être effectué dans le même délai à la caisse du receveur de l’enregistrement dont dépend votre bien. Il faut joindre à cette déclaration toutes les pièces justifiant les dépenses d'investissement qui auraient été engagées. Par ailleurs, l'exonération en matière de profits fonciers ne dispense pas du dépôt de la déclaration de TPI.

Cas de déclaration de TPI hors délai

Si le cédant ne fait pas la déclaration dans le délai imparti de 30 jours, il s’expose à une majoration et pénalités cumulées égales à 30,5% du principal le premier mois, et 0,5% pour chaque mois de retard.

Pièces à fournir pour la TPI en vue de l'exonération fiscale et pour justifier de l’habitation principale pendant quatre ans (logement social) ou pendant six ans (autres logements)

La déclaration de la TPI doit être accompagnée des pièces suivantes pour être exonérée :

Copie du contrat de cession ; copie du contrat d’acquisition ; autorisation de construire et permis d’habiter en cas de construction ; copie de la carte d’identité ; contrat d’abonnement à la régie de distribution d’eau et d’électricité des deux dernières années ; avis d’imposition à la taxe urbaine de chaque année de possession du bien ; certificat de résidence et attestation administrative justifiant de l'habitation principale au-delà de six ans (ou quatre ans si logement social) pour l'exonération ; ou bien pour bénéficier du statut "d'habitation principale" pour le calcul par l'Administration de la taxe urbaine et taxe des services communaux.

Application de taux spécifiques aux profits de cession de terrains urbains non bâtis (première cession de terrains urbains non bâtis inclus et cession de terrains urbains non bâtis)

-  Taux applicable à la première cession de terrains non bâtis inclus dans le périmètre urbain :

Pour les profits nets réalisés ou constatés à l’occasion de la première cession à titre onéreux de terrains non bâtis inclus dans le périmètre urbain, ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur de tels terrains, le taux de l’impôt est de 30% libératoire.

Après cette première opération, les cessions ultérieures et qui ont porté sur le même bien sont soumises à un taux de d'imposition de 20%. Pour justifier qu’il ne s’agit pas d’une première cession, il y a lieu de se référer, entre autre, à l’origine de la propriété cédée (acte de la première cession où figure la date de cession et d’acquisition). Cette disposition s’applique à la première cession de terrains non bâtis inclus dans le périmètre urbain.

A noter que la cession à titre gratuit (donation) n’est pas considérée comme une première cession.

-  Taux de l’impôt applicable à la cession d’immeubles urbains non bâtis :

Pour les profits nets réalisés ou constatés à l’occasion de la cession de terrains urbains non bâtis ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur de tels terrains, le taux de l’impôt libératoire est fixé à 20%, et ce, à compter du 1er janvier 2018 comme l'a institué la loi de finances 2018.

A noter que les profits réalisés ou constatés à l’occasion de la cession de biens immeubles autres que ceux visés ci-dessus, notamment les immeubles bâtis ou terrains agricoles ainsi que de la cession des actions et parts des sociétés immobilières transparentes ou des sociétés à prépondérance immobilière est soumis au taux de 20%.

EN CAS DE MISE EN LOCATION

Si vous disposez d'une habitation au Maroc que vous louez, vous êtes soumis à l'Impôt sur le Revenu au titre des revenus fonciers (locatifs). Les revenus fonciers étaient soumis à un barème progressif après l’application d’un abattement de 40%. A partir du 1er janvier 2019, l’abattement de 40% et le barème progressif sont supprimés. Une retenue à la source proportionnelle sur le montant brut des loyers est instaurée.

Aussi, il faut déposer entre le 1er janvier et le 28 février de chaque année, votre déclaration au titre des revenus fonciers provenant de la location de votre bien, perçus au cours de l'année écoulée. Les formulaires de déclaration n° ADP010 et ADP014 sont mis en ligne à l’adresse www.tax.gov.ma.

Pour la durée des baux, elle peut être de 3, 6 ou 9 ans avec ou sans tacite reconduction. Quant à l'augmentation des loyers, le législateur a prévu une augmentation légale de 8 à 10% à appliquer par le bailleur chaque 3 ans.

Barème :

Disposition du Code général des impôts en 2020: amnistie fiscale sur l'IR foncier

Vous avez la possibilité en vertu du CGI 2020, de souscrire une déclaration fiscale spontanée avant le 1er juillet 2020, sur les loyers non déclarés provenant des années antérieures non prescrites. La base imposable est limitée aux revenus locatifs de 2018. Taux d’IR forfaitaire: 10%. Aucune pénalité ne sera appliquée

Retenue à la source de l'impôt sur les loyers

La retenue à la source de l’impôt sur les loyers, s’applique donc dès le mois de janvier 2019. Elle doit être opérée par les locataires personnes morales de droit public ou privé et les personnes physiques dont le revenu professionnel est déterminé selon le régime du résultat net réel (RNR) ou celui du résultat net simplifié (RNS). Ils doivent collecter l’IR sur les revenus fonciers pour le compte du Trésor.

La retenue à la source au titre des revenus fonciers doit être opérée par les contribuables sans préjudice de l’application des sanctions prévues à l’article 198 du Code général des impôts», selon la loi de finances 2019. Mais lorsque les propriétaires personnes physiques optent pour le "Droit d'option", à savoir le paiement spontané de l'impôt sur une base annuelle, les locataires sont dispensés de cette retenue à la source.

Dans les deux cas de figure, la déclaration est obligatoire et doit être déposée auprès des impôts avant le 1er mars de chaque année. Exceptionnellement, cette année, en raison de la nouveauté de la mesure, les contribuables ont jusqu'au 31 mars 2019 pour choisir le "Droit d'option" s'ils le souhaitent. A défaut de ce choix, le locataire opérera la retenue à la source sur une base mensuelle pour le compte du Trèsor.

Le locataire qui opère la retenue à la source doit indiquer dans sa déclaration les loyers annuels pour leur montant brut, le montant annuel des loyers versés ainsi que le montant de la retenue à la source correspondante. Le défaut de déclaration expose à des majorations : 5% si elle est effectuée avec trente jours de retard, 15% si le dépôt intervient après 30 jours et 20% dans le cas d’une imposition d’office pour défaut de dépôt de déclaration, de déclaration incomplète ou insuffisante.

Comme mentionné plus haut, la taxation des revenus fonciers connaît donc un changement de fond. L’abattement de 40% étant supprimé, le barème progressif ne s’applique plus. Il est remplacé par un barème proportionnel composé de deux nouveaux taux : 10 et 15%. Les contribuables doivent s’acquitter de 10% sur leurs revenus fonciers dont le montant annuel brut imposable est inférieur à 120.000 DH et de 15% au-delà. Les contribuables dont les revenus fonciers annuels bruts sont inférieurs à 30.000 DH sont exonérés. Mais à condition qu’ils ne disposent pas d’autres sources de revenus.

Revenus locatifs: qui doit déclarer quoi?

Il faut d’abord noter que la mesure s’applique exclusivement aux personnes physiques louant un bien immobilier à des personnes morales (de droit public ou privé) ou à des personnes physiques dont les revenus professionnels sont déterminés selon le régime net réel ou simplifié. Les contrats de bail entre particuliers sont donc exclus.

Pour les bailleurs ayant choisi de payer eux-mêmes l’impôt sur les revenus fonciers, le locataire n’est pas tenu de déposer de déclaration. En effet, puisqu’ils ont obtenu une déclaration d’option, ils ont déjà été identifiés par le fisc. L’administration fiscale n’a donc pas besoin que le locataire dépose chaque année une déclaration concernant le bailleur dans cette situation. C’est donc au bailleur de souscrire une déclaration annuelle de ses revenus fonciers.

Lorsqu’un bailleur loue un bien immobilier à un locataire pour un loyer annuel de moins de 30.000 DH, ce dernier ne doit procéder à aucune retenue à la source. A ce niveau de revenu, le bailleur est exonéré d’impôt. Toutefois, s’il dispose d’autres loyers, il est imposable. Le locataire qui verse moins de 30.000 DH n’a pas à demander à son bailleur s’il a d’autres revenus locatifs. Toutefois, il doit lui réclamer une déclaration d’option. Une formalité permettant à l’administration de recouper les revenus du contribuable.

A noter que le dernier délai pour souscrire une déclaration d’option expire avant le 1er mars de chaque année. Les contrats de bail signés à partir de cette date seront automatiquement soumis à la retenue à la source pour le restant de l’année en cours. Le prélèvement étant le droit commun dans la loi. Les propriétaires qui le souhaitent pourront souscrire la déclaration les dispensant de la retenue à la source l’année d'après. Aussi, cette déclaration ne doit être souscrite qu’une seule fois dans le cadre d’un contrat de bail. Dans la loi, la déclaration d’option relative à la retenue à la source sur les revenus fonciers n’est pas irrévocable. En cas de changement de locataire, il va de soi que la déclaration d’option doit être renouvelée.

Non encaissement de loyers échus: nouvelle disposition fiscale depuis le 1er janvier 2020

Le Code général des impôts 2020 offre une disposition nouvelle, à savoir, pour le bailleur/contribuable de ne pas payer l'impôt sur les loyers échus et non encaissés. A noter que l’administration fiscale peut dans le cadre du contrôle des déclarations, vérifier la sincérité ou la véracité du loyer non encaissé. A cet effet, le contribuable qui n’a pu encaisser les revenus en question, doit être en mesure de justifier par tout moyen de preuve dont il dispose, les diligences à caractère administratif ou judiciaire effectuées en vue d’encaisser les loyers échus et justifier que ces démarches sont restées infructueuses.

La loi n° 67-12 régissant les rapports contractuels entre les bailleurs et les preneurs des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel prévoit qu’en cas de défaut de paiement du loyer et des frais rattachés exigibles, le bailleur peut saisir le président du tribunal de première instance, pour obtenir l’autorisation d’adresser une mise en demeure de paiement du loyer. Cette démarche constitue entre autres une preuve de non encaissement des loyers en question.

Location des locaux professionnels non équipés

Les dispositions de l’article 89 du Code général des impôts telles que modifiées et complétées par l’article 6 de la loi de finances pour l’année 2017 ont limité l’assujettissement à la TVA aux locations portant sur des locaux équipés destinés à usage professionnel, des locaux meublés ou garnis ainsi que sur des locaux situés dans des complexes commerciaux y compris les éléments incorporels de fonds de commerce.

Suite à cette modification, les locations portant sur des locaux à usage professionnel non équipés sont devenues des opérations situées hors champ d’application de la TVA.

A compter du 1er janvier 2018, le droit d’option à l’assujettissement à la TVA est désormais accordé aux bailleurs qui donnent en location des locaux à usage professionnel non équipés. Les intéressés peuvent ainsi prendre la qualité d’assujettis.

Cette option pour la TVA a pour but de répondre au besoin du marché du «locatif professionnel» dont les acteurs souhaitent prendre ou conserver la qualité d’assujettis en vue de bénéficier de la déduction de la TVA ayant grevé le coût de construction des locaux mis en location. Ainsi, il est utile de préciser que les loueurs ayant eu la qualité d’assujettis antérieurement à la date de publication de la loi de finances pour l’année 2017, concernant les locations portant sur les locaux non équipés destinés à un usage professionnel, demeurent passibles de la TVA dans les conditions de droit commun.

Déductibilité des intérêts d’emprunt

Il n’est pas possible de déduire de la base imposable servant à déterminer le profit foncier sur revenus locatifs, les intérêts d’un emprunt contracté pour financer le bien mis en location, ni de déduire son amortissement.

Le revenu foncier net imposable ainsi calculé est soumis à l’impôt sur le revenu au taux du barème progressif en vigueur. Ce barème est susceptible de modifications à chaque nouvelle Loi de Finances promulguée annuellement.

EXONÉRATIONS, DÉDUCTIONS ET ABATTEMENTS FISCAUX

Profit foncier

- Depuis le 1er janvier 2014, les revenus provenant de la location de constructions nouvelles et addition de constructions ne sont plus exonérés de l'Impôt sur le Revenu (IR) pendant les trois années qui suivent celles de leur achèvement. Les dispositions relatives à l’abrogation de l’exonération triennale s’appliquent donc aux revenus fonciers acquis à compter du 1er janvier 2014.

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé par les personnes physiques à l’occasion d'une première cession d'un logement social dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 80 m2 et dont le prix de cession n’excède pas 250.000 DH, occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins quatre (4) ans au jour de la cession du bien et inscrit en tant que tel au niveau de la Taxe d’habitation. (Important : en cas de mise en location du bien durant ces 4 ans, l’exonération n'est pas applicable).

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé sur la cession d’un bien immobilier occupé à titre d’habitation principale depuis au moins six (6) années au jour de la cession par son propriétaire. A noter que depuis le 1er janvier 2019, les contribuables qui réalisent des opérations de cession d'un bien immobilier à usage d'habitation principale, dont le prix de cession excède quatre millions (4.000.000)  de  DH,  sont  tenus d’acquitter un minimum d’imposition de 3 % au titre de la fraction du prix de cession supérieure au dit montant.

- Une période de douze (12) mois maximum à compter de la vacance du logement occupée à titre de résidence principale est accordée au contribuable pour réaliser l’opération de cession du bien et inscrit en tant que tel au niveau de la Taxe d’habitation, et ainsi, continuer à bénéficier de l'exonération après cession. (Important : en cas de mise en location du bien durant ces 6 ans, l’exonération n'est pas applicable).

- A noter que depuis le 1er janvier 2020, les opérations de cession des biens immobiliers destinés à l’habitation principale, qui interviennent avant l’expiration du délai de 6 ans précité, peuvent bénéficier de l’exonération du profit foncier, sous réserve du respect de certaines conditions prévues par l’article 6 de la Loi de Finance 2020.

Conditions d’exonération: le contribuable s’engage à réinvestir la totalité du prix de cession dans l’acquisition d'un bien immobilier destiné à son habitation principale dans un délai ne dépassant pas 6 mois, à compter de la date de cession du premier bien destiné à l’habitation principale ; le contribuable ne peut prétendre au bénéfice de l’exonération susvisée, qu’une seule fois ; le prix de cession de l’immeuble précité ne doit pas excéder 4.000.000 (quatre millions) de dirhams ; le montant de l’impôt sur le revenu afférent au profit résultant de la cession du bien destiné à l’habitation principale, qui aurait dû être payé par le contribuable en application des dispositions du droit commun, devra : Etre conservé auprès du notaire ayant effectué l’opération de cession jusqu’à la date de l’acquisition d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation principale par le contribuable ; ou payé de manière spontanée auprès du receveur de l’administration fiscale. Cette exonération ne dispense pas le contribuable concerné du dépôt de la déclaration des profits immobiliers, prévue à l’article 83 du CGI. Toutefois, lorsque le contribuable ne respecte pas l’une des conditions susvisées, il perd le bénéfice de l’exonération. Le montant de l’impôt qui aurait dû être payé reste acquis définitivement au trésor et sa situation fiscale est régularisée dans les conditions de droit commun.

Restitution de l’impôt sur le revenu versé spontanément : en cas de paiement de l’impôt sur le revenu au titre du profit résultant de l’opération de cession susvisée, de manière spontanée auprès du receveur de l’administration fiscale, le contribuable bénéficie d’une restitution du montant de l’impôt payé, sous réserve du respect de certaines conditions nécessaires au bénéfice de l’exonération susvisée. Ainsi :

le contribuable est tenu, conformément à son engagement, de réinvestir la totalité du prix de cession dans l’acquisition d'un deuxième bien immobilier destiné à l’habitation principale, dans un délai ne dépassant pas 6 mois à compter de la date de cession du premier bien immobilier occupé à titre d’habitation principale; le contribuable ne peut bénéficier de cette exonération qu’une seule fois ; le prix de cession du bien en question ne peut excéder 4.000.000 de dirhams. Cette restitution est accordée au vu d’une demande adressée, par le contribuable concerné, au directeur général des impôts ou à la personne désignée par lui à cet effet, dans un délai de 30 jours suivant la date d’acquisition du deuxième bien immobilier destiné à l’habitation principale. Toutefois, lorsque le contribuable ne respecte pas l’une des conditions susvisées, il perd le bénéfice de la restitution et l’administration peut procéder ainsi à la rectification du profit foncier conformément aux dispositions de l’article 224 du CGI.

QUESTIONS PRATIQUES RELATIVES A CETTE DISPOSITION FISCALE DEPUIS LE 1er JANVIER 2020

Impôts/Vente habitation principale: le plafond de 4.000.000 de DH doit-il être appliqué par référence au prix de vente de la partie cédée ou par rapport au prix total du bien ?

Pour le bénéfice de l’exonération fiscale prévue par le Code général des impôts (CGI) le prix de cession du bien ou partie du bien occupé à titre d’habitation principale ne doit pas dépasser quatre millions de dirhams. L’exonération est accordée par référence au prix de cession de l’immeuble, et non par référence à la quote-part dans l’indivision de la personne concernée.

Impôts/Vente habitation principale entre co-indivisaires: quel traitement fiscal?

Dans le cas d’une cession portant sur un bien appartenant à par exemple trois co-indivisaires et au cas où ces derniers choisissent tous de s’engager à réinvestir le montant de cession dans l’acquisition d’une nouvelle habitation principale, quel traitement sera réservé à cette opération si un seul des 3 co-indivisaires respecte les conditions d’exonérations et réinvesti toute sa part dans l’acquisition d’une habitation principale ?

Conformément aux dispositions du CGI, le bénéfice de cette exonération est tributaire du réinvestissement total du prix de cession dans l’acquisition d'un immeuble destiné à l’habitation principale. Par conséquent ce co-indivisaire ne pourra pas prétendre au bénéfice de l’exonération en question dans la mesure où le réinvestissement du prix de cession n’est effectué que partiellement. De manière générale, il faut préciser que le réinvestissement total du prix est une règle fiscale édictée comme telle sans dérogation expresse. Par conséquent, tous les cas où cette règle n’est pas respectée, ne sont pas éligibles à l’exonération susvisée.

La conclusion d’une promesse de vente/contrat de réservation peut-elle être prise en considération pour respecter le délai de 6 mois ?

La loi prévoit de manière expresse que le contribuable doit s’engager à réinvestir le prix de cession total dans l’acquisition d'un bien destiné à son habitation principale dans un délai ne dépassant pas 6 mois, à compter de la date de cession du premier bien destiné à l’habitation principale. Cet engagement doit être traduit par un nouveau contrat d’acquisition, et non par une simple promesse de vente qui pourrait ne pas aboutir à la concrétisation effective de l’opération d’acquisition.

Est-il possible d’investir dans un terrain à construire, destiné à une habitation principale ?

Selon les propres termes de la loi, l’acquisition doit porter sur un bien destiné à l’habitation principale. Par conséquent, le terrain n’étant pas selon sa nature, un bien destiné à l’habitation principale, n’est pas éligible à l’exonération en question.

Est-ce que le prix de cession peut être réinvesti pour l’acquisition d’un bien qui sera affecté à titre d’habitation principale à des ascendants ou descendants ?

L’extension de l’affectation du bien acquis aux ascendants ou descendants n’est pas prévue par la loi. Par conséquent, le bénéfice de l’exonération en question est subordonné à l’occupation du nouveau logement par le contribuable lui-même en tant qu’habitation principale.

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé, également accordée au contribuable ayant cédé un immeuble ou partie d’immeuble acquis par voie de « Ijara Mountahia Bitamlik » (voir chapitre "Finance participative") et occupé à titre d’habitation principale. La période d’occupation dudit bien par le contribuable, en tant que locataire, est prise en compte pour le calcul de la période précitée pour le bénéfice de l’exonération susvisée.

A noter, les dispositions de la Loi de finances 2013 qui ont modifié le Code Général des Impôts en ramenant la durée minimale d’occupation de l’habitation principale pour le bénéfice de l’exonération précitée de 8 ans à 6 ans en cas de cession. Cette disposition est en vigueur depuis 1er Janvier 2013.

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile, une ou des cessions de biens immobiliers ou de terrains dont la valeur totale n’excède pas 140.000 DH.

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé sur la cession de droits indivis de terrains agricoles hors du périmètre urbain, entre cohéritiers.

- Exonération d’impôt sur les cessions à titre gratuit portant sur les biens cédés entre ascendants et descendants, entre époux, frères et sœurs. Le droit d’enregistrement, à taux réduit toutefois (1,5%), reste exigible.

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé sur la cession d’un terrain détenu pendant six ans au moins et sur lequel est édifié une construction à usage d'habitation principale dans la limite de 5 fois la superficie couverte.

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé en cas de cession pour conjoint ou les successeurs directs qui continuent d’habiter le bien après le décès de son propriétaire.

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé en cas de cession pour le propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente.

- Exonération d’impôt sur le profit réalisé en cas de cession pour les Marocains résidant à l’étranger pour leur habitation principale au Maroc. (Important : Même si les MRE habitent la majorité de leur temps à l'Étranger, l’acquisition d’une première résidence au Maroc est considérée par le fisc marocain comme une résidence principale. En cas d’achat d’une/plusieurs résidences par la suite au Maroc, ces dernières seront considérées fiscalement comme résidences secondaires et ne bénéficient pas de l'exonération).

- Exonération pour "livraison à soi-même de construction" d'un bien à usage d'habitation principale dont la superficie couverte n’excède pas 300 m2 est exonéré de la Contribution Sociale de Solidarité. En revanche, lorsque la superficie construite est supérieure à 300 m2, la contribution Sociale de Solidarité est applicable sur la totalité de la superficie couverte construite. Il y a lieu de souligner que les constructions édifiées occasionnellement, dont la superficie couverte n’excède pas 300 m2 et destinées à la vente ou à la location ne sont pas concernées pour le paiement de la Contribution Sociale de Solidarité sur les livraisons à soi-même de construction.

- Exonération de T.V.A pour "livraison à soi-même de construction" d'un bien à usage d'habitation principale dont la superficie couverte n’excède pas 300 m2, à condition de l'occuper pendant quatre ans consécutives à compter de la date du permis d'habiter.

- En cas de revente, le fisc accorde un forfait de 15% sur le prix d’achat pour les frais d’acquisition (frais d’enregistrement, conservation foncière,…). Si le cédant a supporté des frais dont le montant est supérieur à 15%, il peut les inclure s’il peut les justifier par facture dûment établie. À ce titre, les dépenses d’investissement  pratiquées sur le bien, qu’il s’agisse de rénovation, agrandissement, construction/démolition peuvent être inclues. Exclure les frais d’embellissement ou de réparation : peinture, décoration, moquette…

Pour les terrains, ce sont toutes les dépenses qui se rapportent aux équipements : frais de morcellement, défrichement, plantation, viabilisation…

- Déduction des intérêts d’emprunt en cas de revente, lorsqu’il s’agit de prêts accordés par des établissements bancaires ou financiers. Le Code général des impôts prévoit la déductibilité totale du montant des intérêts d'un crédit habitat, dans la limite de 10% du revenu global imposable au contribuable seul ou co-indivisaire, ayant contracté un prêt pour l'acquisition de son habitation principale ou de sa construction. Ce remboursement se fait par la restitution de l’IR (Impôt sur le revenu). Le contribuable a le choix entre deux options: passer par son employeur afin que ce dernier s’occupe des formalités et répercute cette restitution de l'IR sur le salaire mensuel, ou s’adresser directement à l’administration fiscale chaque année pour la restitution. La Direction générale des impôts a entrepris de simplifier la procédure, notamment en la dématérialisation. Concrètement, cette dématérialisation est assurée au moyen d’une prise en charge intégrale de la demande au niveau du guichet de la banque de l'intéressé, avec des échanges automatiques DGI-Banque, du dépôt de la demande jusqu’à la liquidation et l’ordonnancement.

- Déduction dans la limite de 10% du revenu global imposable, du montant de la rémunération convenue d'avance entre les contribuables et les établissements de crédit ou assimilés dans la cadre d'un contrat "Mourabaha" (IMB) ; ou le montant de la "marge locative" défini du contrat "Ijara Mountahia Bitamlik", payé par les contribuables aux établissements de crédit ou assimilés.

Si le contribuable n'affecte pas le logement, acquis dans le cadre IMB à son habitation principale durant la période de location, sa situation fiscale sera régularisée.

- Déduction des frais de cession, des frais d’annonces publicitaires, de courtage (agence immobilière), d’actes et d’indemnités d’éviction le cas échéant, si elles sont justifiées par un acte légalisé et enregistré.

Conditions d’exonération relatives au logement social

Dans le cadre de la politique visant le renforcement des programmes sociaux d’habitation et en guise de simplification des procédures, la loi de finances 2013 a introduit certaines modifications relatives aux conditions d’exonération du logement social prévues par les dispositions de l’article 93-I du Code Général des Impôts (CGI), à savoir :

- Superficie couverte du logement social

A partir du 1er janvier 2013, la superficie couverte du logement social exonérée est comprise entre cinquante (50) et quatre-vingt (80) m2. Sont exonérées de la TVA les opérations de cession de logements sociaux à usage d’habitation principale dont le prix de vente n’excède pas deux cent cinquante mille (250 000) dirhams, hors TVA.

- Elargissement de l’exonération du logement social aux propriétaires dans l’indivision

Les dispositions Code général des impôts relatives aux conditions de l’exonération du logement social prévoient que l’acquéreur, pour qu’il soit éligible à l’exonération de la TVA pour l’acquisition du logement social, est tenu de fournir par le biais de son notaire, au promoteur immobilier une attestation délivrée par l’Administration fiscale justifiant qu’il n’est pas assujetti à la taxe d’habitation et à la taxe de services communaux. Ces dispositions excluent du bénéfice de cette exonération les propriétaires dans l’indivision du fait qu’ils sont soumis à la taxe de services communaux.

En vue de pallier cette situation contraignante pour cette catégorie qui veut disposer d’une habitation à titre principal, l'Etat a depuis 2013 étendu le bénéfice de l’exonération de TVA, aux logements sociaux acquis par chacun des indivisaires.

Simplification des formalités relatives à la justification de non assujettissement de l'acquéreur du logement social, à l'IR/PF, TH et TSC par le biais du notaire

Avant la loi de finances 2017, l'acquéreur d'un logement social était tenu de fournir au promoteur immobilier concerné, une attestation délivrée par l'administration fiscale certifiant qu'il n'est pas assujetti à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, à la taxe d'habitation et à la taxe des services communaux.

L'article 6 de la loi de finances n°73-16 précitée a introduit une modification en faisant accomplir la formalité susvisée par les soins du notaire. C'est ce dernier qui doit désormais déposer, auprès du service local des impôts dont dépend le logement social, une demande d'éligibilité à l'exonération, selon un imprimé modèle établi par l'administration, comportant le nom, le prénom et le numéro de la carte nationale d'identité du futur acquéreur. L'inspecteur compétent établit et remet au notaire un document attestant l'éligibilité ou non de la personne concernée. Ainsi, à compter du 12 juin 2017, les acquéreurs de logement social ne sont plus tenus de se présenter eux-mêmes pour se faire délivrer lesdites attestations.

Conditions d’exonération de la TVA pour l’acquéreur d’un logement social

- Depuis le 1er janvier 2016, pour bénéficier de l’exonération de TVA sur le logement social, l’acquéreur doit consentir au profit de l’Etat une hypothèque sur son logement social. Celle-ci constitue une garantie que cet appartement sera bien utilisé comme résidence principale. L’hypothèque sera exécutée dans le cas contraire. Pour obtenir la mainlevée, l’acquéreur devra fournir des documents prouvant que le logement a été affecté à l’habitation principale du bénéficiaire pendant au moins quatre ans. La liste des justificatifs comprend : une demande de mainlevée, une copie du contrat de vente, une copie de la CIN comportant l’adresse du logement social ou tout autre document administratif prouvant l’occupation du bien immeuble pendant quatre ans, des copies des quittances de paiement de la taxe des services communaux.

Si l’acquéreur ne réagit pas au bout de quatre ans après l’acquisition d’un logement social et n’a pas demandé la mainlevée, il recevra une notification de l’inspecteur des Impôts lui enjoignant de produire ces documents dans un délai de 30 jours. En cas de non-transmission des justificatifs réclamés, le montant de la TVA, qui est de 40.000 DH pour un logement à 250.000 DH, sera considéré comme une dette envers le fisc et sera assorti des pénalités et majorations prévues par la loi.

- Depuis le 1er janvier 2015, application du taux de 10% aux opérations de crédit se rapportant au logement social qui en était exonéré auparavant.

Avant le 1er janvier 2015, bénéficiaient de l’exonération de la TVA, les opérations de crédit immobilier et de crédit à la construction se rapportant au logement social. La Loi de Finances 2015 a prévu une taxation de 10% s’appliquant aux intérêts de crédits dont les contrats sont conclus à compter du 1er janvier 2015.

Encouragement de l’habitat destiné à la classe moyenne

Pour encourager l’accès à la propriété, la Loi de Finances 2014 a prévu des avantages fiscaux en faveur des acquéreurs de logements destinés à la classe moyenne, dont le revenu mensuel net d’impôt ne dépasse pas vingt mille (20.000) dirhams.

Avantages accordés à l’acquéreur

- Le prix de vente du mètre carré couvert ne doit pas excéder 7.200 dirhams TTC et la superficie couverte du logement doit être comprise entre 80 et 150 mètres carrés.

- Exonération sur les droits d’enregistrement et de timbre ainsi que les droits d’inscription à la conservation foncière.

Exonérations accordées à l’acquéreur, aux conditions suivantes :

La production au promoteur immobilier d’une attestation justifiant le revenu mensuel net d’impôt, qui ne doit pas dépasser 20.000 dirhams ;

L’affectation du logement à l’habitation principale pendant une durée de quatre (4) années, à compter de la date de conclusion du contrat d’acquisition.

A cet effet, l’acquéreur doit :

- Consentir dans l’acte d’acquisition une hypothèque au profit de l’Etat, de 1er ou de 2e rang, en garantie du paiement des droits simples d’enregistrement au taux de 4% prévu à l’article 133 (I- F) du C.G.I., de la pénalité et des majorations prévues à l’article 205- I et à l’article 208 du même code, qui seraient exigibles pour défaut d’affectation du logement à l’habitation principale.

La mainlevée de l’hypothèque ne peut être délivrée par l’inspecteur des impôts chargé de l’enregistrement qu’après production par l’intéressé des documents justifiant que le logement a été affecté à son habitation principale pendant une durée de 4 ans.

Ces documents sont :

Une demande de mainlevée ;

Une copie du contrat de vente ;

Une copie de la carte nationale d’identité, comportant l’adresse du logement objet de l’hypothèque ou un certificat de résidence indiquant la durée d’habitation effective à ladite adresse ;

Des copies des quittances de paiement de la taxe de services communaux.

Les dispositions visées ci-dessus sont applicables :

Aux conventions conclues avec l’Etat au cours de la période allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020 et ce, pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2013 ;

Aux actes d’acquisition de logements établis à compter du 1er janvier 2013 pour lesquels le permis d’habiter est obtenu à compter de cette date.

Taxe d’habitation (TH)

- Exonération totale de la taxe d’habitation pour les personnes au titre de leur habitation principale pendant les cinq années qui suivent celle de son achèvement. Autrement dit, le délai commence à courir à compter de la date de délivrance du permis d’habiter (se renseigner auprès du promoteur).

- Application d’un abattement de 75% de la valeur locative servant de base pour le calcul de la taxe d’habitation concernant l’habitation principale occupée par le propriétaire ou usufruitier, le conjoint, les ascendants et descendants. Les MRE bénéficient également de cette disposition lorsque le bien est conservé à titre d’habitation principale au Maroc ou occupé à titre gratuit par le conjoint, les ascendants et descendants.

Taxe des services communaux (TSC)

- Application d'un abattement de 75% de la valeur locative servant de base à son calcul, au titre de l'habitation principale.   

Important :

En matière de TSC, vous êtes soumis aux mêmes obligations prévues pour la TH, en cas d'achèvement des travaux de construction ou de changement d'affectation du bien ou de propriété. En conséquence et dans ce cas de figure, au titre de cette taxe, vous ne pouvez bénéficier de l'exonération de cinq ans prévue en matière de TH.

Taxe sur les terrains non bâtis (TTNB)

Elle s'applique à la superficie non bâtie qui dépasse de cinq fois la superficie couverte par l'ensemble des constructions. Sont exclus de l'application de cette taxe les terrains non bâtis réservés à une exploitation agricole ou professionnelle. La taxe sur les TNB est établie au nom du (ou des) propriétaire(s). À défaut de propriétaire connu, la taxe est instituée au nom de l'usufruitier.

Son mode de calcul est le suivant : La taxe sur les TNB est instituée au titre de l'année entière, et  cela compte tenue de l'état dans lequel  se trouvent ces terrains au premier janvier de l'année d’imposition. Elle s'applique dans la limite des taux minimum et maximum comme suit :

Zone immeubles : de 4 à 20 DH/m2.

Zone villas, zone habitat individuel et autres zones : de 2 à 12 DH/ m2.

L'assujetti doit déclarer et s'acquitter spontanément du montant de la taxe avant le premier mars de chaque année. Dans le cas contraire, une pénalité de 10% et une majoration de 5% pour le premier mois de retard et de 0,50% par mois ou fraction de mois supplémentaire est applicable au montant. Le redevable doit, en cas de changement du propriétaire, établir une déclaration, de destination ou de cession du terrain, et ce dans un délai de 45 jours à compter de la date où a eu lieu l'un des changements précités.

Sont exonérés temporairement de la taxe sur les terrains urbains non bâtis : les terrains situés dans les zones non desservies par les réseaux de distribution d'eau et d'électricité ; les terrains situés dans les zones frappées d'interdiction de construire ; les terrains soumis à la taxe d'édilité et exploités par les entreprises en activité ; les terrains acquis depuis moins de 3 ans. Lorsqu'un terrain a été construit, la taxe n'est plus due à partir du 1er janvier de l'année qui suit celle de la délivrance du permis de construire.

CONTRIBUTION SOCIALE DE SOLIDARITÉ (CSS) SUR LES BÉNÉFICES ET LES REVENUS

Les dispositions relatives à ladite contribution peuvent être résumées comme suit :

Personnes imposables

La CSS sur les bénéfices et revenus s’applique entre autres, aux personnes physiques titulaires :

De revenus fonciers tels que définis à l’article 61-I du CGI notamment les revenus provenant de la location des immeubles bâtis et non bâtis, des constructions de toute nature, des indemnités d’éviction, etc.

A cet effet, les titulaires des revenus susvisés sont soumis à ladite contribution, même en cas d’exonération.

-  Base de calcul de la contribution :

La base de calcul de la contribution pour les personnes physiques est le revenu de source marocaine net impôt.

Ainsi, pour les revenus fonciers, la contribution s’applique sur le montant brut du revenu acquis, diminué du montant de l’IR exigible.

-  Taux de la contribution

La CSS sur les revenus des personnes physiques est calculée sur la base des revenus de source marocaine nets d’impôt dont le montant annuel est égal ou supérieur à 360 000 dirhams selon les taux proportionnels suivants :

NB : Les taux de la CSS sur les revenus des personnes physiques ne sont pas progressifs.

A noter que cette CSS n'est pas déductible des revenus.

-  Obligations déclaratives

Pour les personnes physiques titulaires de revenus professionnels et/ou fonciers

Ils doivent déposer dans un délai de 60 jours à compter de la date de l’émission du rôle afférent à la déclaration annuelle du revenu global prévue à l’article 82 du CGI, une déclaration sur un imprimé modèle établi par l’administration, auprès du receveur de l’Administration fiscale du lieu de leur domicile fiscal ou de leur principal établissement. Cette déclaration doit comporter le montant des revenus nets d’impôt et celui de la contribution y afférente.

Pour les personnes physiques qui disposent, en plus du revenu salarial et assimilé, d’un revenu professionnel et/ou foncier

Ils doivent déposer, auprès du receveur de l’Administration fiscale du lieu de leur domicile fiscal ou de leur principal établissement une déclaration sur ou d’après un imprimé modèle établi par l’administration, dans un délai de 60 jours à compter de la date de l’émission du rôle afférent à la déclaration annuelle du revenu global prévue à l’article 82 du CGI. Cette déclaration doit comporter le montant du revenu net d’impôt et celui de la contribution y afférente.

-  Obligations de versement

Le montant de la contribution doit être versé, pour les personnes physiques titulaires de

revenus professionnels et fonciers, auprès du receveur de l’administration fiscale du lieu de leur domicile fiscal ou de leur principal établissement, en même temps que la déclaration déposée dans un délai de 60 jours à compter de la date de l’émission du rôle afférent à la déclaration annuelle du revenu global prévue à l’article 82 du CGI ;

-  Cas particuliers

Le salarié dispose de revenus salariaux et assimilés et d’un autre revenu professionnel et/ ou foncier

Dans ce cas, la déclaration de la contribution est déposée dans un délai de soixante (60) jours à compter de la date de l’émission du rôle afférent à la déclaration annuelle du revenu global prévue à l’article 82 du CGI, auprès du receveur de l’administration fiscale du lieu de leur domicile fiscal ou de leur principal établissement, sous réserve de l’imputation du montant de la contribution ayant fait l’objet de la retenue à la source par l’employeur ou débirentier au titre des revenus salariaux et assimilés.

- Recouvrement, sanctions et règles de procédures

Les dispositions relatives au recouvrement, au contrôle, au contentieux, aux sanctions et à la prescription prévues dans le CGI en matière d’impôt sur le revenu, s’appliquent à la contribution sociale de solidarité au titre des revenus professionnels, salariaux et assimilés et fonciers des personnes physiques.

Contribution Sociale de Solidarité en matière de livraison à soi-même de construction

Face à une taxation de faible rendement et à des difficultés de gestion, la loi de finances pour l’année 2013 a exclu du champ d’application de la TVA les opérations de livraison à soi-même de construction à titre occasionnel et leur remplacement par une contribution au profit du Fonds d’Appui à la Cohésion Sociale.

• Personnes imposables

La CSS sur les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle s’applique entre autres, aux :

- Personnes physiques qui édifient pour leur compte des constructions à usage d’habitation personnelle de plus de 300 m2 couvert; (Taxation : exonéré pour moins de 300 m2 ; 60 DH/m2 entre 301 et 400 m2 ; 100 DH/m2 entre 401 et 500 m2 ; 150 DH m2 au-delà de 500 m2) ;

- Sociétés civiles immobilières constituées par les membres d'une même famille pour la construction d'une unité de logement destinée à leur habitation personnelle ;

- Coopératives d'habitation constituées et fonctionnant conformément à la législation en vigueur qui construisent des unités de logement à usage d’habitation personnelle pour leurs adhérents ;

- Associations constituées et fonctionnant conformément à la législation en vigueur dont l’objet est la construction d’unités de logement pour l’habitation personnelle de leurs membres.

• Habitations éligibles

Par habitation personnelle, il faut entendre le logement construit à usage:

• d’habitation principale ;

• d’habitation secondaire ;

• d’habitation des ascendants et/ ou descendants ;

• de location de murs nus à usage d’habitation y compris les locaux commerciaux rattachés aux logements à usage d’habitation.

Il y a lieu de préciser que lorsqu’une personne se livre à des actes répétitifs de construction dans le but d’affecter les logements construits soit à la vente soit à la location, dans ce cas il s’agit d’une activité de promotion immobilière, soumise à la TVA dans les conditions de droit commun.

• Obligations de déclaratives

Hormis les cas d'exonérations vue plus haut, les personnes éligibles à ladite contribution, sont tenues de déposer, auprès du receveur de l’administration fiscale du lieu de la construction de l’habitation objet de la contribution, une déclaration établie sur ou d’après un imprimé modèle établi par l’administration fiscale précisant la superficie couverte en mètres carrés ainsi que le montant de la contribution y afférente, accompagnée du permis d’habiter et de l’autorisation de construire ou de tout autre document en tenant lieu indiquant la superficie couverte construite en mètres carrés. La déclaration susvisée doit être déposée dans le délai de quatre-vingt-dix (90) jours suivant la date de délivrance du permis d’habiter par l’autorité compétente. Il est précisé que les personnes qui sont exonérées de cette contribution ne sont pas tenues de déposer cette déclaration.

A noter qu'une nouvelle mesure prévue par la loi de finances 2019 cible les personnes physiques ou morales, soumises à la contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle. Le dernier délai pour déposer cette première déclaration expire avant le 1er mars.

La démarche doit être effectuée depuis l’année du début des travaux jusqu'à l’obtention du permis d’habiter. L’obligation de déclaration concerne uniquement les chantiers ayant obtenu le permis de construire depuis le 1er janvier 2019. Les habitations dont la superficie n’excède pas 300 m2 sont exonérées de l’obligation déclarative.

Le document peut être téléchargé à partir du portail www.tax.gov.ma et déposé par voie électronique. Il doit être accompagné des factures avec leurs références exactes ou les états comptables dans le cas où la construction serait réalisée dans le cadre d’un marché clé en main, le nom et prénom ou la raison sociale du fournisseur, l’identifiant fiscal, l’ICE, le montant hors taxes. La déclaration doit également préciser le montant de la taxe mentionnée sur la facture, le mode et les références du paiement.

Pour les premières déclarations, les contribuables doivent fournir une attestation délivrée par un architecte sur le coût des travaux ou une copie du contrat du marché clé en main.

• Obligations de versement

Le montant de la CSS sur les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle doit être versé spontanément auprès du receveur de l’Administration fiscale du lieu de la construction de l’habitation, en même temps que le dépôt de la déclaration susvisée.

OBLIGATIONS DÉCLARATIVES DIVERSES

Déclaration d'achèvement des travaux de constructions

A souscrire au plus tard le 31 janvier de l'année suivant celle de l'achèvement des travaux, si vous avez procédé à des constructions nouvelles ou des additions de constructions.

Déclaration de changement de propriété ou d'affection d'un bien

A souscrire au plus tard le 31 janvier de l'année suivant celle du changement, si vous avez procédé au changement d'affectation du bien ou de propriété.

Déclaration de vacance

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d'un bien soumis à la taxe d'habitation et qui est vacant pour cause de gros travaux ou bien destiné à la location ou à la vente, vous devez souscrire pour le bien en question, une déclaration de vacance au cours du mois de janvier de l'année suivant celle de la vacance. Cette déclaration qui vaut demande de décharge de la taxe d'habitation, doit comporter la consistance du bien vacant, ainsi que la période et le motif de vacance, justifiés par tout moyen de preuve.

REDRESSEMENT FISCAL : LES VOIES DE RECOURS POUR LE CONTESTER

Des redressements fiscaux qui portent sur la taxe sur les profits immobiliers (TPI) pour les vendeurs, et sur les droits d’enregistrement pour les acquéreurs, sont assez courant. Le Service des impôts estime, dans la majorité des cas, qu’une partie du prix de la transaction a été occultée. Ceci est parfois vrai, mais il arrive également que le prix de la transaction ait été totalement déclaré et que le redressement soit perçu comme injuste et injustifié.

Quels sont les voies de recours pour le contester ?   

Le fisc doit envoyer une 1ère notification de redressement au vendeur dans un délai de 90 jours à compter de la date de versement de la TPI. Pour l’acheteur, en revanche, à compter la date d’enregistrement de l’acte, un délai de 4 ans est accordé à l’administration pour réclamer des droits d’enregistrements supplémentaires. Passé ces délais, toute notification de redressement est considérée comme nulle.

- Eléments de notification fiscale

Elle doit comprendre les motifs et la nature du redressement ; elle doit inclure la nouvelle base  devant servir d’assiette fiscale ; elle doit préciser le montant des droits complémentaires qui en résultent et le délai de règlement y afférent.

- Causes de redressement fiscal

Insuffisance de déclaration ; dissimulation du prix ; superficie déclarée incorrecte...

Dans la majeure partie des cas, le redressement s’explique par la non-conformité du prix déclaré par rapport à la valeur vénale fixée par le fisc. En effet, la Direction des impôts dispose d’une matrice des prix à l’échelle nationale à laquelle elle se réfère, et qui est détaillée par quartiers et par standings. Elle est actualisée régulièrement en fonction du prix des transactions passées et présentes.

- Les voies de recours du contribuable : procédure à suivre

Le contribuable dispose de 30 jours à compter de la date de réception de la notification, soit pour payer le complément d’impôt réclamé par le fisc, relativement aux droits d’enregistrement ou à la TPI, soit pour contester ce redressement. En cas de contestation, il doit adresser une lettre à l’inspecteur des impôts incluant les vices de fond soulevés, c'est-à-dire l’ensemble des éléments et motifs de contestation (permis d’habiter, état général de l’immeuble et du bien en particulier, preuve de prix vente comparable effectuée pour un bien similaire,…). L’inspection des impôts dispose alors d’un délai de 60 jours pour se prononcer. En cas de refus des arguments avancés par le contribuable, le fisc doit envoyer une 2e lettre de notification expliquant les motifs du rejet et rappelant la base d’imposition.

Si le contribuable accepte de payer, il doit le faire dans un délai de 30 jours.

S’il s’estime toujours lésé, il peut saisir la commission locale de taxation, et ce, au plus tard 30 jours après réception de la 2e lettre de notification. Cette commission dispose d’un délai de 4 mois pour étudier le dossier et statuer sur l’affaire.

Les décisions de la commission locale de taxation peuvent être contestées auprès de la commission nationale du recours fiscale (CNRF), soit par le contribuable, soit par l’Administration fiscale dans un délai de 60 jours maximum suivant la date de notification de la décision de la commission locale. A défaut, les décisions de la cette dernière sont appliquées.

Cela dit, si les commissions saisies donnent raison à l’Administration fiscale, le contribuable est tenu de s’acquitter, en plus de la somme réclamée par le fisc, des pénalités et des frais de retard. Ils correspondent à 30% de l’impôt complémentaire à payer, en plus de 6% annuellement à raison de 0,5% par mois de retard depuis la réception de la 1ère notification de redressement.

Par ailleurs, la négociation demeure possible avec le fisc et à tout moment de la procédure pour trouver un arrangement qui, soit dit en passant, est bien mieux qu’un bon procès…

LE RÉFÉRENTIEL DES PRIX DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

Depuis 2015, un référentiel des prix des transactions immobilières a vu le jour pour plusieurs villes du royaume. Publié par la Direction générale des impôts (DGI), avec le concours de la FNPI et de la Conservation foncière, entre autres, il se veut un outil de transparence et d’apaisement des relations entre les contribuables et le fisc. Il concerne l’ensemble des biens immobiliers à usage d’habitation de seconde. Dans le détail, une grille de prix évolutive, fixe des fourchettes de prix pour les appartements, villas et terrains. Ce nouveau dispositif doit permettre un encadrement du pouvoir de redressement du fisc par rapport aux valeurs déclarées lors des transactions opérées sur les biens immobiliers. Le référentiel est révisé à chaque fois que l’évolution du marché l’imposera.

Pour plus d’informations

www.tax.gov.ma

Email : referentiel@tax.gov.ma

Consultations des référentiels à l’adresse : http://portail.tax.gov.ma/wps/portal

Application mobile dénommée "Référentiel des Prix de l’Immobilier". Disponible en arabe et français, téléchargeable gratuitement.