PRINCIPES DE LA VEFA

C’est un engagement entre le promoteur et l’acquéreur. Schématiquement, le premier doit respecter un échéancier de réalisations en trois temps : fondations, structure et niveaux, finitions et un cahier des charges. Le second doit respecter un échéancier de règlement en fonction de l’avancement des travaux de construction. L’ensemble reposant sur un système progressif de versements de la part de l’acquéreur contre cautions de la part du promoteur.

Phases préliminaires à l’achat 

• L’obligation d’application de la loi sous peine de nullité du contrat VEFA ;

• La mise en place d’un « contrat de réservation » en vertu duquel le vendeur peut  obtenir une
  avance de l’acquéreur avant la conclusion du contrat préliminaire ;

• La possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après obtention de l’autorisation de
  construire et non après l’achèvement des travaux des fondations au niveau du rez-de-
  chaussée comme dans l’ancien texte de la VEFA

LE CONTRAT DE RÉSERVATION

Il doit contenir les éléments suivants : 

• Identité des deux parties contractantes ;

• Lieu de notification (avec obligation d’informer l’autre partie en cas de changement  d’adresse) ;

• Titre mère ;

• Date et numéro de l’autorisation de construire ;

• Adresse du terrain ou du bien objet de la vente + description du bien + superficie approximative ;

• Prix de vente au mètre carré + modalités de paiement/ou prix de vente global dans le cas du
  logement social ;

• Délais de livraisons ;

Dépôt du contrat de réservation auprès du rédacteur de l’acte, avec copie certifiée conforme des plans de béton armé, copie du cahier des charges, copie de la caution bancaire ou assimilée.

Possibilité de rétractation chez le client dans un délai maximum d’un mois à compter de la date de signature du contrat de réservation.

Restitution du montant de l’avance par le client dans un délai ne dépassant pas 7 jours.

La signature du contrat de réservation se fait, soit chez le notaire, soit par acte sous seing privé, daté et rédigé selon l’accord des deux parties contenant les dispositions du contrat de réservation.

La durée du contrat de réservation égale à 6 mois : Durant ce délai, le contrat préliminaire est obligatoirement signé (non renouvelable). Passé ce délai : restitution par le promoteur au client du montant des avances.

Le montant de l’avance est déposé dans un compte séquestre au nom du promoteur qui ne peut en bénéficier qu’après épuisement du délai de rétractation/ dépôt contre récépissé.

• Le cahier des charges doit être déposé auprès du rédacteur de l’acte.

• Le vendeur et l’acheteur doivent signer conjointement le cahier des charges après visa de
  l’architecte en charge du projet et remise au client d’une copie certifiée conforme.

• Accompagner (le cas échéant) le cahier des charges d’une note technique

  descriptive du bien signé par le vendeur (appartement témoin)

• Signature du contrat préliminaire après obtention de l’autorisation de construire.

LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE

Il doit contenir les éléments suivants :

• Identité des deux parties contractantes ;

• Lieu de notification (avec obligation d’informer l’autre partie en cas de changement d’adresse) ;

• Titre mère ;

• Date et numéro de l’autorisation de construire ;

• Adresse du terrain ou du bien objet de la vente + description du bien + superficie approximative ;

• Prix de vente au mètre carré + modalités de paiement/ou prix de vente global dans le cas du
  logement social ;

• Délais de livraisons ;

• Référence des dépôts de garantie sur les avances OU celle de la garantie financière
  d’achèvement (GFA).

Modalités de paiement : 

• 5% au contrat de réservation

• 5% au contrat préliminaire ou 10% si contrat préliminaire direct

• 10% au démarrage des travaux

• 60% divisés en 3 étapes (remise selon accord des 2 parties)

  -    Fondations

  -    Gros œuvres

  -    Finition et obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité

• 20% à la signature du contrat définitif et remise des clés

Enregistrement des actes

Avant l'entrée en vigueur de la loi de finances 2017, les versements effectués lors du contrat d'attribution et du contrat de vente préliminaire conclus dans le cadre de la loi n°44-00 relative à la VEFA, étaient soumis au taux d'enregistrement proportionnel de 1.5%;

La loi de finances 2017 soumet désormais le contrat d'attribution et le contrat de vente préliminaire ainsi que les actes constatant les versements réalisés dans le cadre de la VEFA, au simple droit fixe de 200 Dhs. A signaler toutefois que le contrat définitif de vente demeure passible du tarif de droit commun applicable à l'acquisition de locaux construits.

Cette disposition s'applique aux actes et contrats conclus à compter du 12 juin 2017.

PHASE DE LA CONSTRUCTION : APRÈS SIGNATURE DU CONTRAT PRÉLIMINAIRE

• Dépôt de caution ou GFA après signature du contrat préliminaire.

• Le vendeur peut bénéficier d’un délai supplémentaire pour la livraison ne  dépassant pas 6 mois à
  compter de la date prévue initialement pour la livraison avec obligation d’informer le client au
  moins un mois avant l’échéance.

• Possibilité de prénotation par le client sur le bien après paiement d’au moins 50% du montant global.

• Possibilité pour le client de se désister au profit d’un autre acquéreur selon les  mêmes conditions
  stipulées par la loi. (L’accord du promoteur était exigé dans la loi antérieure).

• En cas de résiliation (valable pour les deux parties):

–  15% des montants payés avant achèvement des gros œuvres

–  20% des montants payés si la résiliation intervient entre la finition des gros œuvres et la
    délivrance du permis d’habiter ou certificat de conformité ;

• Aucune indemnité de la part du client si le promoteur dépasse les délais réglementaires de livraison.

LES PÉNALITÉS DE RETARD

En cas de retard dans les paiements tels que prévus pour chaque phase à l'article 618-12 ci-dessus, l'acquéreur est passible d'une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.

En cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d'une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an.

Toutefois, l'indemnité de retard ne sera appliquée qu'un mois après la date de la réception de la partie défaillante d'une mise en demeure adressée par l'autre partie, par l'une des voies prévue à l'article 37 et suivants du code de procédure civile.

LE CONTRAT DE VENTE DÉFINITIF

• Le contrat définitif de vente n’est signé qu’après dépôt auprès du notaire de l’attestation de « parfait achèvement » et certificat de conformité par l’architecte et après paiement par le client du reliquat.

• Le vendeur doit informer le client dans un délai maximum de 60 jours de la réception du certificat de conformité et du permis d’habiter.

• Le vendeur doit informer le client dans un délai de 30 jours à la réception de l’éclatement des titres.

• Si l’une ou l’autre partie refuse de conclure la transaction dans un délai dépassant 60 jours après la
  première notification, la partie lésée peut, soit :

–  Résilier le contrat,

–  Forcer la conclusion du contrat auprès du tribunal avec maintien du droit aux

    indemnités de retard

Transfert de propriété dans le cadre de la VEFA

La caractéristique fondamentale en droit marocain, c’est que la signature d’un contrat préliminaire de VEFA ne transfère pas la propriété  (ni en totalité ni en partie) au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction et des versements de l’acheteur. Elle transfère la propriété seulement au niveau de la signature du contrat définitif et de l’inscription de la vente sur les livres fonciers au nom de l’acquéreur.